现在是不是买房最佳时期
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现在是不是买房最佳时期,9月份一二线城市新房价格环比均转为持平,三线城市由上月持平转为下降0.2%。批三四线城市新房价格的下跌更值得关注。现在是不是买房最佳时期。
现在是不是买房最佳时期1
“9月份商品住宅销售价格稳中有降。”10月20日,国家统计局公布的数据显示,2021年9月,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势,同比涨幅持续回落。
上半年还是一片热火朝天的楼市,却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。几个月的时间里,楼市发生了什么?未来还会再降吗?
77个月以来新房价格环比首降
国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读表示,9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势,同比涨幅持续回落。
“根据简单算术平均计算,9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%,最值得关注的数据自然是环比涨幅首次为负。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者指出,这是2015年5月份以来70城新房价格环比环首次下跌,换言之也是77个月以来首次下跌。不过,要警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。
具体来看,9月份一二线城市新房价格环比均转为持平,三线城市由上月持平转为下降0.2%。四个一线城市中,北京环比持平、广州下降0.1%、上海和深圳均上涨0.2%,涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。
9月份新房价格环比下跌的城市达到36个,而环比上涨的城市为27个,另有7个城市持平。值得一提的是,西安和银川的新房价格环比实现了0.6%的较高涨幅,并列70城首位;锦州和无锡均环比上涨0.5%。
而大批三四线城市新房价格的下跌更值得关注。如近日出台“买房最高补贴十万元”政策的哈尔滨,9月新房房价环比下跌0.5%,湛江、唐山、牡丹江的新房价格环比跌幅分别高达1%、0.8%和0.7%。
“尽管近期有一些政策放松的表现,但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看,往往会持续8个月左右的时间。当前可以认为房地产市场明显进入降温周期,要密切关注降温周期中各类市场交易,防范价格过快下跌或市场恐慌情绪。”严跃进表示。
3个月内二手房价下跌城市数量翻倍
二手房价格下降的幅度来得更为猛烈。
9月份北京、上海和广州的二手房价格环比分别下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市下降0.1%;三四线下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。
“在连续16个月房价上涨的基础上,8月份二手房价格涨幅首次为0,而9月份明确下跌。结合近期部分城市二手房交易量‘腰斩’态势,说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进指出。
记者梳理发现,9月份二手房价格环比下跌的城市达到52个、上涨城市仅17个,另有1个城市持平。从国家统计局公布的历史数据来看,房价下跌城市数量从3月份以来逐月增多,而从7月-9月骤升为26个、34个、52个,三个月内数量翻倍。
在17个仍然环比上涨的城市中,天津以0.6%的涨幅领跑,海口环比上涨0.5%排在第二,重庆环比涨幅为0.3%位居第三。记者查阅资料发现,天津市场表现向来较为稳定,但天津在8月底出台的和平区“入学新政”,明显带动了一波学区房成交热潮,从而拉动了二手房价格上涨。
对于刚需客户,毕竟是为了解决实际居住的问题,只要资金安排的过来,随时都可以买的。你是买来住的,市场价格的变化对你实际上影响不大,都是账面的盈利和亏损,最多也就是心理层面的影响。但这里强调一点,一定要做好现金流的管理,防止可能出现断贷款情况。
对于改善型需求,这类客户还是要考虑一下房地产市场发展的情况,但是也不是重点。在市场比较低迷的时候,改善型客户应该更多关注将要购买的房子的区位、配套、大小格局等,各方面相对于自己居住第一套有较大幅度的提升才是关键的。
对于投资性客户和投机性客户,我这里要强调一点,二者最大的区别在于投资性客户可以较长时间持有房产,可以以时间换空间,最终获得一定回报,也就是投资性客户应该是等得起的;而投机性客户更多的是为了短时间的赚取高额收益,快进快出。
在当前时间点上,政策基调和趋势已经很明了。我认为投资性需求的机会也不多,毕竟比较好的城市的房价已经很高了,加上未来的房产税的出台,即便你愿意花时间持有,也不一定能赚到钱,整体风险还是不小的。
而对于投机性需求,现在真的是可以歇歇了,房地产投机是重点打击的对象。在当前的政策环境下,想要快进快出赚取高额收益基本上是不可能的。
因此,对于房地产未来发展的判断,房子回归到居住属性是必然的,那么绝大多数城市的房价是很难上涨了,这是一个基本判断。有了这个基本判断,再来作出是否要买房的.决策可能会更明智。
现在是不是买房最佳时期2
信贷收紧为“速冻”最大原因
“上半年信贷相对宽裕,但三季度出现了放款难,特别是热点楼市城市,包括华东、华南,楼市房贷排队现象严重,严重制约了楼市成交。”中原地产首席分析师张大伟认为,房地产信贷收紧是出现市场全面速冻的最大原因。
张大伟表示,三季度房贷(居民户中长期贷款)同比减少5100亿元。房贷全面收紧,放款普遍都在3个月以上,部分城市甚至需要6个月以上,导致全国楼市二手房交易接近停滞,上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。
“今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行15日举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上,央行金融市场司司长邹澜强调“保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展”,被认为是房地产信贷政策触底转向、市场至暗已过的信号。
业内预计,后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策,准确理解和执行对踩线房企的信贷措施,特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。
后续房价或将持续回落
“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现,但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看,往往会持续8个月的时间。”严跃进认为,当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。
“从普涨到普跌,其实只用了3个月。”张大伟同样表示,四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期,“如果从10月开始,房贷没有明显放宽,价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词。”
陆骑麟也认为,全国新房市场已经处于量价齐跌的状态,并且随着年关将近,开发商为完成全年销售目标,降价求售的现象会更凸显,预计四季度各城市新房价格将持续回落。
“要明确认识到当前房价的矛盾,警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进称,要密切关注降温周期中各类市场交易,注意风险的把控,防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。
房地产市场的“大起”或是“大落”同样都会带来压力和风险。面对这波房价下降,一些城市开始稳定房地产市场预期,出台“限跌令”,包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等,已超过15个城市。
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